Was ändert sich bei Mietverträgen?

Was ändert sich bei Mietverträgen?

Wann entfällt das Schriftformgebot bei Mietverträgen?

Der Gesetzgeber hat mit dem Inkrafttreten des IV. Bürokratieentlastungsgesetzes am 1. Januar 2025 die Anforderungen an die Form von Geschäftsraum- und Grundstücksmietverträgen deutlich gelockert. Bisher mussten solche Verträge für Laufzeiten über ein Jahr schriftlich abgeschlossen werden, um wirksam zu sein. Künftig reicht für diese Verträge eine einfache Textform aus, das heißt, der Vertrag kann nun auch mündlich oder per E-Mail, SMS oder Messenger erfolgen, ohne die starre Schriftform.

Das Ziel ist, Bürokratie abzubauen und Abläufe zu vereinfachen. Dennoch besteht ein erhöhtes Risiko für Unsicherheiten und Missverständnisse.

Was bedeutet die neue Textform genau?

Die Textform verlangt eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, aus der die Person des Erklärenden hervorgeht. Das kann eine E-Mail, eine SMS oder eine Messenger-Nachricht sein. Bei Mietverträgen bedeutet dies, dass eine einfache elektronische Kommunikation – zum Beispiel die Übermittlung des Vertragsdokuments per E-Mail oder eine kurze Zustimmung per Nachricht – künftig ausreicht.

Allerdings kann es Schwierigkeiten geben, den genauen Vertragsinhalt nachzuvollziehen, insbesondere bei mehreren Entwürfen oder nachträglichen Änderungen. Es wird daher empfohlen, die Verträge möglichst transparent und dokumentiert abzuschließen.

Was gilt für Altverträge und zukünftige Vereinbarungen?

Verträge, die vor dem 1. Januar 2025 abgeschlossen wurden, unterliegen noch den bisherigen Regelungen. Wenn sie nur in Textform, aber nicht in Schriftform vorliegen, gelten sie bis zum 1. Januar 2026 weiterhin als unbefristet, und eine ordnungsgemäße Kündigung ist möglich. Umgekehrt können Änderungen an diesen Altverträgen, die in diesem Jahr erfolgen, durch Textform erfolgen, den ursprünglichen Formmangel beheben und das Kündigungsrecht ausschalten.

Verträge, die nach dem 31. Dezember 2024 geschlossen werden, sind bereits jetzt nur in Textform gültig, was die rechtliche Handhabung erleichtert. Für Landpachtverträge mit Laufzeiten über zwei Jahre gilt ebenfalls die neue Regelung.

Welche Risiken bestehen für Grundstücks- und Mietverkäufe?

Insbesondere beim Verkauf eines Grundstücks wird das Mietverhältnis auf den neuen Eigentümer übertragen. Zukünftig können Käufer oft kaum noch zuverlässig erkennen, welche Mietverhältnisse bestehen, da das bisherige Schriftformerfordernis entfällt. Das bedeutet, sie kaufen quasi „die Katze im Sack“. Für den Verkäufer steigt dadurch das Haftungsrisiko, und es wird umso wichtiger, im Kaufvertrag entsprechende Garantien oder Nachweise über bestehende Mietverhältnisse zu vereinbaren.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte:

• Ab 1. Januar 2025 genügt für Geschäfts- und Grundstücksmietverträge die Textform, nicht mehr die schriftliche Form.

• Altverträge behalten bis Anfang 2026 ihre Bedeutsamkeit hinsichtlich des Kündigungsrechts, wenn sie nur in Textform vorliegen.

• Nachträgliche Änderungen im laufenden Jahr können den ursprünglichen Formmangel beheben und das Kündigungsrecht entfallen lassen.

• Bei Grundstücksverkäufen besteht künftig das Risiko, Mietverhältnisse schwer nachvollziehen zu können.

Tipp!

Sorgen Sie für Transparenz, indem klare Verträge geschlossen und dokumentiert werden. Das kann sowohl schriftlich mit einem Dokument oder einer Mail erfolgen. Textnachrichten oder Kommunikation, die den Inhalt nicht zusammenhängend abbilden, eignen sich dafür weniger.

Beratung zu Verträgen ist Rechtsberatung. Dies ist den Rechtsanwälten vorbehalten. Bei Fragen zur Besteuerung helfen Ihnen die Mitarbeiterinnen der Kanzlei gerne weiter.

Stand: 08. Oktober 2025